Réformes fiscales 2026 pour les propriétaires : amortissement, taxes et nouveautés
Le paysage fiscal des propriétaires en 2026
La fiscalité immobilière a connu des évolutions majeures depuis 2025. Que vous soyez propriétaire d'un logement loué nu, d'un meublé, ou que vous envisagiez d'investir, voici les réformes fiscales à connaître absolument en 2026.
L'amortissement en location nue : la réforme phare
Qu'est-ce qui a changé ?
Avant 2025, les revenus fonciers (location nue) ne permettaient aucune déduction d'amortissement. La loi de finances 2025 a introduit le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) qui ouvre ce droit, sous conditions.
Comment calculer son économie ?
L'amortissement est calculé sur la valeur du bâti uniquement (terrain exclu, généralement 15-20% de la valeur totale).
| Prix d'achat | Valeur bâti (85%) | Taux | Amortissement/an | Économie TMI 30% |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 127 500 € | 3,5% | 4 463 € | 1 339 €/an |
| 200 000 € | 170 000 € | 3,5% | 5 950 € | 1 785 €/an |
| 300 000 € | 255 000 € | 3,5% | 8 925 € | 2 678 €/an |
Y a-t-il une réintégration à la revente ?
Contrairement au LMNP réformé, le dispositif Jeanbrun ne prévoit pas de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. C'est un avantage significatif par rapport au régime meublé.
La réforme du LMNP : la réintégration de l'amortissement
Ce qui a changé pour les meublés
La loi de finances 2025 a modifié le calcul de la plus-value pour les LMNP : les amortissements déduits pendant la période de location viennent désormais augmenter la plus-value imposable lors de la revente.
Impact concret
Pour un bien acheté 200 000 €, revendu 220 000 € après 10 ans d'amortissements (70 000 € cumulés) :
Cela rend les stratégies LMNP long terme bien moins avantageuses fiscalement.
Le plafonnement des niches fiscales
Le plafond de 10 000 €
Les avantages fiscaux liés à l'investissement immobilier (hors outre-mer et investissements spécifiques) sont plafonnés à 10 000 €/an par foyer fiscal. Ce plafond s'applique à la somme des réductions et crédits d'impôt.
Ce qui entre dans le plafond
Ce qui n'entre PAS dans le plafond
La taxe sur les logements vacants
La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) a été renforcée :
La déduction des charges en location nue
Ce qui reste déductible (régime réel)
En plus du nouvel amortissement (dispositif Jeanbrun) :
Le déficit foncier
Si vos charges (hors amortissement) dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier :
Optimiser sa fiscalité en 2026 : la stratégie combinée
Pour maximiser ses avantages fiscaux en 2026, la stratégie optimale combine :
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