Simulateur investissement locatif 2026 : rentabilité, impôt et cash-flow
Calculez gratuitement la rentabilité nette de votre investissement locatif en tenant compte de la fiscalité, du financement et du dispositif choisi.
Les 3 erreurs à éviter sans simulation
Choisir un dispositif sans calculer son impact réel
Chaque investisseur a un TMI et une situation différents. Le meilleur dispositif fiscal n'est pas universel — il dépend de votre tranche d'imposition, de votre zone géographique et de votre horizon d'investissement.
Sous-estimer les charges et surestimer la rentabilité
Taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, vacance locative, travaux imprévus : les charges réelles représentent souvent 20 à 30% des loyers bruts. Un simulateur rigoureux les intègre toutes.
Ignorer l'effet de levier du financement
Investir à crédit amplifie le rendement sur apport (TRI). Avec des taux d'emprunt à 3,5–4% et un rendement locatif net de 4–5%, l'effet de levier reste positif. Ne pas le simuler, c'est se priver d'une information cruciale.
Quels dispositifs simuler ?
Un simulateur complet en 3 étapes
Votre bien
Renseignez le prix d'achat, le loyer mensuel et les conditions de financement.
Votre dispositif
Choisissez entre loi Jeanbrun, LMNP ou déficit foncier selon votre situation.
Vos résultats
Obtenez rentabilité nette, cash-flow mensuel et économie d'impôt sur 9 ans.
Rentabilité brute vs nette vs nette-nette
Rentabilité brute
(Loyers annuels / Prix achat) × 100
Point de départ. Ne tient pas compte des charges ni de la fiscalité.
Rentabilité nette
(Loyers − Charges − Impôts) / Prix achat × 100
Intègre taxe foncière, assurances, gestion locative et impôt sur les revenus fonciers.
Rentabilité nette-nette
Après financement + avantages fiscaux
La plus précise. Inclut le coût du crédit et les économies d'impôt (amortissement Jeanbrun, etc.).
Notre simulateur calcule les 3 automatiquement.