Le statut du bailleur privé 2026 : guide complet du dispositif Jeanbrun
Dernière mise à jour : mars 2026
Le statut du bailleur privé, également désigné sous le nom de dispositif Jeanbrunen référence au rapport parlementaire Daubresse-Cosson (juin 2025) qui l'a inspiré, est un mécanisme d'amortissement immobilier créé par la loi de finances pour 2026, promulguée le 20 février 2026. Il permet aux propriétaires bailleurs personnes physiques de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition de leur logement de leurs revenus fonciers imposables, réduisant ainsi leur base d'imposition sans aucune sortie de trésorerie supplémentaire.
Ce dispositif succède fonctionnellement au Pinel, dont l'extinction définitive est intervenue le 31 décembre 2024, tout en adoptant une mécanique radicalement différente : là où le Pinel accordait une réduction d'impôtcalculée en pourcentage du prix d'acquisition, le bailleur privé fonctionne par amortissement déductibledes revenus fonciers. Cette différence est fondamentale : l'amortissement est d'autant plus efficace que la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable est élevée, ce qui le rend particulièrement adapté aux foyers fiscaux à TMI 30 %, 41 % ou 45 %.
Le dispositif est ouvert aux actes authentiques signés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il s'adresse aux particuliers qui investissent dans la location nue à loyers modérés — intermédiaire, social ou très social — dans des logements neufs ou anciens rénovés situés en immeuble collectif sur l'ensemble du territoire national.
Comment fonctionne l'amortissement du bailleur privé
L'amortissement est une notion comptable qui consiste à constater la dépréciation progressive d'un bien dans le temps. Dans le cadre du statut bailleur privé, il prend la forme d'une déduction fiscale annuelle forfaitaire : le propriétaire peut retrancher chaque année un pourcentage du prix de son bien de ses revenus fonciers bruts, sans que cette déduction ne corresponde à une dépense réelle. C'est en cela que l'amortissement est souvent qualifié d'avantage fiscal « sans sortie de cash ».
La base amortissable est égale à 80 % du prix d'acquisition du logement. Les 20 % restants représentent conventionnellement la valeur du terrain, qui par nature ne se déprécie pas et ne peut donc pas être amortie. Pour un bien acheté 250 000 €, la base amortissable sera donc de 200 000 €. Pour l'ancien avec travaux, le montant des travaux de rénovation s'ajoute au prix d'acquisition pour constituer la base.
Le taux d'amortissement annuel dépend du niveau de loyer choisi par le bailleur, qui détermine aussi l'abattement sur le loyer de marché :
Taux et plafonds d'amortissement par niveau de loyer
| Niveau de loyer | Abattement loyer | Taux annuel | Plafond/an |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | −15 % | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | −30 % | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | −45 % | 5,5 % | 12 000 € |
Exemple chiffré — Bien à 250 000 €, zone A, TMI 30 %
Hors charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion) qui viennent s'ajouter à l'amortissement pour réduire davantage la base imposable.
Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier du statut de bailleur privé, le logement et le bailleur doivent satisfaire à un ensemble de conditions cumulatives définies par l'article 79 du PLF 2026.
Nature du bien : le logement doit être situé dans un immeuble d'habitation collectif — les maisons individuelles sont expressément exclues. Il peut s'agir d'un logement neuf respectant la norme énergétique RE2020, acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), ou d'un logement ancien sous réserve que le montant des travaux de rénovation représente au moins 30 % du prix d'acquisitionet permette d'atteindre un DPE classé A ou B après travaux. Cette condition sur l'ancien vise à orienter le dispositif vers la rénovation du parc immobilier existant.
Conditions de location : le logement doit être loué nu (non meublé), à titre de résidence principale du locataire. L'engagement de location est fixé à 9 ans minimum, décompté à partir de la première mise en location. Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition. La location à un ascendant ou descendant du bailleur jusqu'au deuxième degré est interdite, de même que le démembrement de propriété pendant la période d'engagement.
Territorialité : contrairement au Pinel qui était concentré sur les zones A bis, A et B1, le dispositif Jeanbrun est applicable sur l'ensemble du territoire national, y compris les zones B2 et C. Cette ouverture géographique est un changement majeur, même si les plafonds de loyers restent zonés et donc moins contraignants dans les zones détendues.
Biens éligibles
Appartement neuf RE2020 (VEFA ou livré)
Logement ancien rénové ≥ 30 % du prix (DPE A ou B)
Immeuble collectif sur tout le territoire
SCI familiale à l'IR (non soumise à l'IS)
Exclusions
Maisons individuelles (uniquement collectif)
Location meublée (uniquement location nue)
Location à un ascendant/descendant au 2e degré
SCI soumise à l'IS
Démembrement de propriété
Plafonds de loyers par zone géographique
Le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire national, sans distinction de zonage pour l'éligibilité. En revanche, les plafonds de loyers (en €/m²) varient selon la zone géographique et le niveau de loyer choisi. Ces plafonds sont fixés par arrêté ministériel et actualisés chaque année. Le loyer effectif mensuel se calcule en multipliant le plafond €/m² par la surface habitable, avec un coefficient correcteur selon la taille du logement.
Plafonds de loyers indicatifs 2026 (€/m², charges exclues)
| Zone | Communes concernées | Intermédiaire (−15%) | Social (−30%) | Très social (−45%) |
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis | Paris et communes limitrophes | 15,51 €/m² | 12,77 €/m² | 10,04 €/m² |
| Zone A | Île-de-France, Côte d'Azur, Genevois français | 11,53 €/m² | 9,49 €/m² | 7,46 €/m² |
| Zone B1 | Agglomérations > 250 000 hab. | 9,29 €/m² | 7,65 €/m² | 6,01 €/m² |
| Zone B2/C | Reste du territoire national | 8,07 €/m² | 6,65 €/m² | 5,23 €/m² |
Ces plafonds s'appliquent au loyer hors charges. Le bailleur doit également s'assurer que les ressources annuelles du locataire ne dépassent pas les seuils fixés par décret (variables selon la zone, la composition du foyer et le niveau de loyer choisi). La vérification s'effectue sur l'avis d'imposition N−2 du locataire. L'Anah met à disposition un simulateur en ligne permettant de vérifier l'éligibilité du locataire avant la signature du bail.
LMNP vs Bailleur Privé : comparaison des deux régimes
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun) sont tous deux des mécanismes d'amortissement immobilier, mais ils fonctionnent dans des régimes fiscaux distincts et ne s'adressent pas exactement au même type d'investissement. Le choix entre les deux dépend principalement de votre profil fiscal, du type de bien que vous souhaitez acquérir et de votre horizon de détention.
Tableau comparatif LMNP vs Bailleur Privé (2026)
| Critère | LMNP | Bailleur Privé (Jeanbrun) |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC (bénéfices industriels et commerciaux) | Revenus fonciers |
| Type de location | Meublée obligatoire | Nue obligatoire |
| Base amortissable | Bâti + mobilier + frais de notaire | 80 % du prix d'acquisition |
| Taux d'amortissement | Comptable, libre (~2–4 % bâti) | 3,5 % / 4,5 % / 5,5 % selon niveau |
| Plafond annuel | Résultat BIC (limité aux loyers) | 8 000 € / 10 000 € / 12 000 € |
| Plus-value à la revente | Amort. réintégré dans la PV (post-2025) | Non réintégré — régime des particuliers |
| Conditions locataires | Aucune condition de ressources | Plafonds de ressources obligatoires |
| Durée d'engagement | Aucun engagement minimal | 9 ans minimum |
| Eligible Déficit foncier | Non (régime BIC) | Oui (art. 156 CGI, plafond 10 700 €/an) |
Quand choisir le bailleur privé ? Le dispositif Jeanbrun est plus avantageux si vous souhaitez investir dans une location nue (moins de gestion, turn-over locataire réduit), si vous acceptez les contraintes de loyer plafonné et de locataires sous conditions de ressources, et surtout si vous cherchez à éviter la réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la revente — un avantage structurel majeur face au LMNP post-2025.
Quand choisir le LMNP ? La location meublée reste pertinente pour les biens de petite surface dans des villes universitaires ou touristiques, où le loyer meublé au marché libre dépasse largement les plafonds Jeanbrun, et où la souplesse d'engagement (pas de durée minimale) est valorisée.
Un point technique important : l'amortissement comptable en LMNP est désormais réintégré dans l'assiette de la plus-value professionnelle lors de la cession (réforme PLF 2025, applicable aux amortissements déduits à compter du 1er janvier 2025). L'amortissement bailleur privé, en revanche, n'entre pas dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, ce qui le rend potentiellement plus attractif sur des durées de détention longues.
Déficit foncier et statut du bailleur privé
Dans certaines configurations, l'amortissement bailleur privé, ajouté aux autres charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, charges de copropriété), peut dépasser le montant des loyers perçus. On parle alors de déficit foncier.
Le déficit foncier est régi par l'article 156 du CGI. La fraction de ce déficit imputable au titre des charges déductibles autres que les intérêts d'emprunt peut être déduite du revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. La partie excédant ce plafond, ainsi que la fraction correspondant aux intérêts d'emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour les investissements en zone détendue ou dans l'ancien avec des charges élevées la première année, ce mécanisme de déficit foncier peut générer une économie d'impôt complémentaire non négligeable, notamment pour les TMI 41 % et 45 %. Notre simulateur modélise ce phénomène année par année.
Investir dans le neuf ou dans l'ancien avec le dispositif Jeanbrun
Le choix entre le neuf et l'ancien constitue l'une des décisions structurantes de l'investissement en bailleur privé, car il influe à la fois sur le prix d'acquisition, les frais de notaire, la disponibilité du logement et le rendement brut.
Le neuf (VEFA ou construction RE2020) présente l'avantage d'une éligibilité directe au dispositif, sans travaux à réaliser ni DPE à atteindre. Les frais de notaire sont réduits (environ 2–3 % contre 7–8 % dans l'ancien). En revanche, les prix au m² du neuf sont structurellement plus élevés dans les zones tendues, ce qui comprime le rendement brut (souvent 3,5–4,5 %). La date de livraison, parfois décalée de 18 à 36 mois, peut également retarder le début de l'amortissement.
L'ancien avec travaux offre potentiellement un prix d'acquisition plus faible et des rendements bruts supérieurs (5–6,5 % dans certaines villes moyennes). La condition est que le montant des travaux de rénovation représente au moins 30 % du prix d'acquisition (foncier + bâti) et permette d'atteindre un DPE A ou B après rénovation. La base amortissable intègre alors les travaux, ce qui peut considérablement augmenter la déduction annuelle. Attention cependant à bien faire établir un DPE prévisionnel avant acquisition et à sécuriser les devis de travaux.
Point de vigilance : le dispositif Jeanbrun étant applicable en zones B2 et C, certains marchés locaux peuvent présenter une faible demande locative, rendant le respect des plafonds de loyers moins contraignant… mais aussi le remplissage locatif plus incertain. Il convient d'analyser le bassin d'emploi et la démographie locale avant d'investir en zone détendue.
SCI et statut du bailleur privé
L'investissement via une SCI familiale soumise à l'impôt sur le revenu (IR) est éligible au dispositif Jeanbrun, à condition que les associés s'engagent collectivement à conserver leurs parts pendant toute la durée d'engagement de location (9 ans). La déduction d'amortissement est alors répartie entre les associés proportionnellement à leurs droits dans la SCI, et chaque associé la déduit de sa propre quote-part de revenus fonciers.
En revanche, une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ne peut pas bénéficier du dispositif. Le régime IS relève en effet des revenus d'entreprise (BIC ou revenus fonciers non applicables), et non des revenus fonciers des particuliers auxquels s'applique l'amortissement bailleur privé.
La SCI IR peut toutefois être un outil pertinent pour organiser la transmission du patrimoine immobilier, faciliter l'indivision entre membres d'une même famille et optimiser la répartition des revenus fonciers entre associés de TMI différentes.
Plus-value immobilière et revente
L'un des avantages les plus significatifs du bailleur privé par rapport au LMNP concerne le régime de la plus-value lors de la revente. Pour le bailleur privé, le calcul de la plus-value imposable suit les règles applicables aux particuliers (article 150 U du CGI) : la plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, augmenté des frais d'acquisition et des travaux. L'amortissement déduit pendant la période de location n'est pas réintégré dans ce calcul.
À titre de comparaison, les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans l'assiette de la plus-value professionnelle lors de la cession (réforme adoptée dans le PLF 2025, applicable aux amortissements pratiqués à compter du 1er janvier 2025). Sur un bien détenu 15 ans avec 150 000 € d'amortissements cumulés en LMNP, l'impact fiscal de cette réintégration peut être considérable.
Par ailleurs, la plus-value immobilière des particuliers bénéficie des abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. En cas de non-respect de l'engagement de location ou de revente prématurée, l'avantage fiscal obtenu (amortissements déduits) est remis en cause et doit être reversé à l'administration.
Calendrier et textes de référence
Le dispositif Jeanbrun est le fruit d'un processus législatif initié en 2024, en réponse à la crise du logement et à la fin programmée du Pinel. Les étapes clés sont les suivantes :
- Juin 2025 — Publication du rapport Daubresse-Cosson (mission flash sur la fiscalité locative), qui préconise un nouveau mécanisme d'amortissement pour les bailleurs particuliers.
- Septembre 2025 — Intégration du dispositif dans le projet de loi de finances (PLF 2026), déposé à l'Assemblée nationale.
- 15 janvier 2026 — Adoption définitive du PLF 2026 par l'Assemblée nationale.
- 20 février 2026 — Promulgation de la loi de finances pour 2026 après validation par le Conseil constitutionnel.
- 21 février 2026 — Entrée en vigueur : premier jour d'éligibilité des actes authentiques.
- 31 décembre 2028 — Date limite d'éligibilité des actes (sous réserve de prorogation).
Les décrets d'application précisant les modalités de calcul du plafond de loyer avec coefficient correcteur, les plafonds de ressources des locataires actualisés pour 2026, et les conditions de contrôle de l'engagement sont attendus au cours du premier semestre 2026. Jusqu'à leur publication, les praticiens se réfèrent aux modalités du précédent dispositif Loc'Avantages comme base d'interprétation.
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