Nouvelles lois pour les propriétaires en 2025-2026 : tout ce qui change
Les grandes réformes pour les propriétaires en 2025-2026
L'environnement réglementaire et fiscal des propriétaires bailleurs a connu des changements majeurs entre 2025 et 2026. Voici le panorama complet de ce qui change et ce que vous devez anticiper.
1. Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
C'est la réforme la plus significative pour les bailleurs en location nue. Depuis la loi de finances 2025, les propriétaires peuvent déduire l'amortissement de leur bien de leurs revenus locatifs, sous conditions de loyers plafonnés.
2. La fin du dispositif Pinel
Le Pinel classique a pris fin le 31 décembre 2024. Les dernières opérations éligibles étaient celles dont le permis de construire avait été déposé avant cette date.
Pour les investisseurs qui avaient recours au Pinel, le dispositif Jeanbrun représente la principale alternative, avec quelques différences :
| Critère | Pinel (terminé) | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type de bien | Neuf uniquement | Neuf et ancien |
| Réduction d'impôt | 9% à 14% sur prix | Amortissement |
| Durée engagement | 6, 9 ou 12 ans | 6 ans minimum |
| Plafonds de loyer | Oui | Oui |
3. La réforme du régime LMNP
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) a été modifié par la loi de finances 2025 :
4. Le DPE et les logements passoires thermiques
Le calendrier d'interdiction de mise en location des logements énergivores se précise :
Les propriétaires de passoires thermiques doivent anticiper des travaux de rénovation ou envisager la vente avant les échéances.
5. L'encadrement des loyers étendu
L'encadrement des loyers — mécanisme limitant les augmentations de loyer lors des relocations — a été étendu à de nouvelles villes en 2025-2026 :
6. Les nouvelles aides à la rénovation
Le dispositif MaPrimeRénov' a été renforcé pour les bailleurs :
7. La taxe foncière : quel niveau en 2026 ?
La taxe foncière reste à la charge du propriétaire et n'a pas fait l'objet de réforme nationale en 2026. Toutefois :
8. Le droit de préemption renforcé
Dans les zones tendues, les communes disposent de nouvelles possibilités de préemption lors de la mise en vente de logements locatifs, visant à maintenir l'offre locative.
Ce qu'il faut retenir
Pour un propriétaire bailleur en 2026, les priorités sont :
Utilisez notre simulateur pour évaluer le gain du dispositif Jeanbrun sur votre situation personnelle.