Dispositif Jeanbrun : qu'est-ce que c'est et comment ça fonctionne ?
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun — officiellement appelé statut du bailleur privé — est un mécanisme fiscal introduit par la loi de finances 2025, à l'initiative du député Vincent Jeanbrun. Il permet aux propriétaires bailleurs de déduire l'amortissement de leur bien immobilier de leurs revenus locatifs imposables, à condition de respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.
C'est une révolution pour la fiscalité locative en France : pour la première fois, les bailleurs soumis à l'impôt sur le revenu (revenus fonciers) peuvent bénéficier d'un mécanisme d'amortissement jusqu'ici réservé aux loueurs en meublé (LMNP/LMP).
Le problème que le dispositif résout
Avant 2025, un propriétaire bailleur en location nue ne pouvait déduire que ses charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, taxe foncière…). L'amortissement du bâti — pourtant une dépréciation économique réelle — était exclu des déductions.
Résultat : des milliers de bailleurs payaient de l'impôt sur des revenus locatifs alors même que leur bien se dépréciait comptablement. Le dispositif Jeanbrun corrige cette injustice fiscale.
Comment fonctionne l'amortissement ?
L'amortissement correspond à la dépréciation annuelle du bâti. Il est calculé sur la valeur du bien (hors terrain) sur une durée de 20 à 30 ans.
| Valeur du bien (hors terrain) | Taux d'amortissement | Amortissement annuel |
|---|---|---|
| 150 000 € | 3,5% | 5 250 €/an |
| 200 000 € | 3,5% | 7 000 €/an |
| 300 000 € | 3,5% | 10 500 €/an |
Cet amortissement vient s'imputer sur les revenus locatifs, réduisant ainsi la base imposable et donc l'impôt dû.
Les conditions d'éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, le bailleur doit respecter plusieurs conditions :
L'économie fiscale concrète
Prenons un exemple : un propriétaire avec un bien à 200 000 € (hors terrain), loué en zone B1, TMI 30%.
Cette économie s'ajoute aux déductions classiques (intérêts d'emprunt, charges, travaux).
Dispositif Jeanbrun vs LMNP : quelle différence ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permettait déjà l'amortissement, mais uniquement pour les locations meublées. Le dispositif Jeanbrun étend ce principe aux locations nues, avec des contraintes de loyers plafonnés en contrepartie.
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Type de location | Nue | Meublée |
| Amortissement | Oui | Oui |
| Plafonds de loyer | Oui (intermédiaire/social) | Non |
| Plafonds de ressources | Oui | Non |
| Bail | 3 ans minimum | 1 an minimum |
Pour qui est fait ce dispositif ?
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