Fiscalité des revenus fonciers 2026 : tout ce que le bailleur doit savoir
Revenus fonciers : de quoi parle-t-on ?
Les revenus fonciers désignent les loyers perçus par un propriétaire qui loue un bien immobilier nu (non meublé). Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon des règles spécifiques que tout bailleur doit maîtriser en 2026.
Deux régimes coexistent : le micro-foncier (simplifié) et le régime réel (plus avantageux dès que les charges dépassent 30% des loyers).
Micro-foncier vs régime réel : comment choisir ?
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de revenus | ≤ 15 000 €/an | Illimité |
| Abattement forfaitaire | 30% automatique | Non applicable |
| Déductions réelles | Non | Oui (travaux, intérêts, charges) |
| Amortissement Jeanbrun | Non éligible | Éligible |
| Déclaration | Simplifiée (2042) | Formulaire 2044 |
Règle pratique : si vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances) dépassent 30% de vos loyers, le régime réel est plus avantageux. Et si vous souhaitez bénéficier du dispositif Jeanbrun, le régime réel est obligatoire.
Ce que vous pouvez déduire au régime réel
Au régime réel, les charges déductibles des revenus fonciers incluent :
Ne sont pas déductibles : les travaux de construction, d'agrandissement, ni les dépenses d'acquisition.
Les prélèvements sociaux : un coût souvent sous-estimé
En plus de l'impôt sur le revenu (à votre TMI), les revenus fonciers supportent 17,2% de prélèvements sociaux :
Exemple pour un bailleur au TMI 30% avec 10 000 € de revenus fonciers nets :
| Imposition | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 30% | 3 000 € |
| Prélèvements sociaux | 17,2% | 1 720 € |
| **Charge fiscale totale** | **47,2%** | **4 720 €** |
C'est précisément pour réduire cette base imposable que le dispositif Jeanbrun (amortissement déductible) est si puissant : chaque euro d'amortissement fait économiser 47,2 centimes d'imposition au TMI 30%.
Le déficit foncier : mécanisme et plafond
Si vos charges (hors amortissement Jeanbrun) dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier :
Déclaration : les formulaires à connaître
La déclaration s'effectue en mai de l'année N+1 pour les revenus de l'année N. En cas de dispositif Jeanbrun, une case dédiée à l'amortissement sera à renseigner dans le formulaire 2044.
Optimiser sa fiscalité foncière en 2026
La stratégie optimale combine :
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