Comment calculer son amortissement bailleur privé : méthode pas à pas

Étape 1 — La base amortissable : 80% du prix total

La base amortissable est fixée à 80% du prix d'acquisition (frais de notaire exclus) :

Bien neuf à 300 000 € → base = 240 000 €

Ancien : prix achat + travaux éligibles. Pour 200 000 € + 80 000 € de travaux → base = (280 000) × 80% = 224 000 €

Étape 2 — Le taux annuel d'amortissement

Le taux dépend du type de bien et du niveau de loyer choisi :

Type	Intermédiaire	Social	Très social
Neuf	3,5%	4,5%	5,5%
Ancien	2,0%	2,5%	3,0%

Étape 3 — Le plafond annuel

L'amortissement calculé est plafonné selon le niveau de loyer :

Intermédiaire : 8 000 €/an

Social : 10 000 €/an

Très social : 12 000 €/an

Amortissement effectif = min(base × taux, plafond)

Étape 4 — L'économie d'impôt

Économie annuelle = amortissement effectif × TMI

Exemple complet

Bien neuf 280 000 €, zone A, loyer intermédiaire, TMI 30%

Base amortissable : 280 000 × 80% = 224 000 €

Amortissement brut : 224 000 × 3,5% = 7 840 €

Plafond intermédiaire : 8 000 € → amortissement effectif = 7 840 €

Économie d'impôt : 7 840 × 30% = 2 352 €/an

Économie sur 9 ans : 21 168 €

Le coefficient correcteur de surface (pour le loyer maximum)

Le loyer maximum intègre un coefficient qui avantage les petites surfaces :

Formule : min(1,2 ; 0,7 + 19/surface en m²)

Surface	Coefficient
20 m²	1,20 (max)
35 m²	1,24 → plafonné à 1,20
50 m²	1,08
70 m²	0,97

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