Simulation comparative bailleur privé : Paris vs Lyon vs Toulouse pour 250 000 €
Le même budget, trois marchés différents
Avec 250 000 € de budget, vous n'achetez pas la même chose selon la ville. Cette simulation compare les trois principaux profils de marché du statut bailleur privé.
Paris (Zone A bis) — Studio 18 m²
À Paris intra-muros, 250 000 € vous permet d'acquérir un studio de 18 m² environ.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Surface | 18 m² |
| Loyer max (18,25 × 18 × 1,2) | **394 €/mois** |
| Base amortissable | 200 000 € |
| Amortissement annuel | 7 000 € |
| Économie d'impôt/an (TMI 30%) | 2 100 € |
| Rendement brut | **1,89%** |
Avantage : tension locative maximale, valeur patrimoniale.
Inconvénient : rendement faible, cash-flow très négatif.
Lyon (Zone A) — T1 bis de 30 m²
À Lyon (Villeurbanne), 250 000 € achète un T1 bis de 30 m².
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Surface | 30 m² |
| Loyer max (13,56 × 30 × 1,13) | **459 €/mois** |
| Base amortissable | 200 000 € |
| Amortissement annuel | 7 000 € |
| Économie d'impôt/an (TMI 30%) | 2 100 € |
| Rendement brut | **2,21%** |
Avantage : meilleure liquidité que Paris, marché dynamique.
Inconvénient : rendement encore modéré.
Toulouse (Zone B1) — T2 de 52 m²
À Toulouse (Borderouge), 250 000 € permet un T2 de 52 m².
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Surface | 52 m² |
| Loyer max (10,93 × 52 × 1,06) | **603 €/mois** |
| Base amortissable | 200 000 € |
| Amortissement annuel | 7 000 € |
| Économie d'impôt/an (TMI 30%) | 2 100 € |
| Rendement brut | **2,90%** |
Avantage : meilleur rendement, surface importante, locataires plus stables (familles).
Inconvénient : moins-value patrimoniale potentiellement moindre qu'à Paris.
Verdict
Pour un investisseur cherchant la rentabilité, Toulouse l'emporte. Pour la valorisation patrimoniale, Paris reste incontournable. Lyon offre l'équilibre.
L'économie d'impôt est identique dans les trois cas (même amortissement, même TMI). La différence se fait sur le rendement locatif et la plus-value potentielle.
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