Rentabilité locative nette : comment la calculer avec le statut bailleur privé
Les quatre niveaux de rentabilité
1. Rentabilité brute
Rapport entre les loyers annuels et le prix d'acquisition :
Formule : (Loyer mensuel × 12) / Prix total × 100
Exemple : (800 € × 12) / 250 000 € = 3,84%
2. Rentabilité nette de charges
Déduction des charges courantes (taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, vacance estimée) :
Formule : (Loyers − Charges) / Prix × 100
3. Rentabilité nette-nette (après fiscalité + amortissement)
C'est la vraie rentabilité, qui intègre l'imposition des revenus fonciers réduite par l'amortissement bailleur privé.
Formule : (Loyers − Charges − Impôts + Économie d'impôt bailleur privé) / Prix × 100
4. TRI sur 9 ans (rendement global)
Intègre la plus-value potentielle à la revente et tous les flux nets. L'indicateur le plus complet.
Exemple de calcul complet
T2 55 m², zone A, 280 000 €, loyer intermédiaire, TMI 30%
| Poste | Annuel |
|---|---|
| Loyers bruts | 9 948 € |
| Charges (gestion, copro, TF, assurance) | −2 800 € |
| Résultat avant amortissement | 7 148 € |
| Amortissement bailleur privé | −7 840 € |
| Résultat foncier net | −692 € |
| Impôts fonciers | 0 € |
| Économie d'impôt effective | 2 352 € |
| **Flux net annuel** | **+9 500 €** |
| **Rentabilité nette-nette** | **3,39%** |
L'impact du crédit (effet de levier)
Avec un apport de 50 000 € pour un bien à 280 000 €, la rentabilité sur capitaux propres investis est bien supérieure à 3,39%. L'emprunt amplifie le rendement mais aussi le risque.
Rentabilité vs économie fiscale
L'économie d'impôt (2 352 €/an dans l'exemple) est un flux de trésorerie réel qui améliore le cash-flow. Ne pas l'intégrer dans votre calcul sous-estime la vraie performance du dispositif.
Comment améliorer sa rentabilité nette
Comparez LMNP vs Bailleur Privé sur votre propre situation avec notre comparateur interactif. Notre outil de rentabilité 9 ans projette automatiquement tous ces flux.