Déclaration 2044 : comment déclarer l'amortissement bailleur privé aux impôts

Quel régime d'imposition ?

Les revenus fonciers d'un bien sous statut bailleur privé sont obligatoirement soumis au régime réel (déclaration n°2044). Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire 30%) est incompatible avec l'amortissement bailleur privé.

Étape 1 — Déclarer les revenus bruts

Indiquez le total des loyers effectivement encaissés sur l'année (hors charges récupérables auprès du locataire). Ne confondez pas loyers courus et loyers encaissés.

Étape 2 — Déduire les charges déductibles

En régime réel, sont déductibles :

Frais de gestion locative et d'agence

Assurance propriétaire non occupant (PNO)

Taxe foncière (hors TEOM)

Charges de copropriété non récupérables

Travaux d'entretien et de réparation

Intérêts d'emprunt et frais de dossier

Primes d'assurance emprunteur

Étape 3 — Déclarer l'amortissement bailleur privé

L'amortissement est à renseigner dans la case dédiée "Amortissement bailleur privé" de la déclaration 2044 spéciale :

Montant = amortissement effectif de l'année (limité au plafond)

Pièce justificative : attestation du promoteur ou acte notarié précisant le prix d'acquisition

Étape 4 — Calculer le résultat foncier net

Résultat = Revenus bruts − Charges − Amortissement

Positif : s'ajoute à votre revenu imposable (TMI + 17,2% prélèvements sociaux)

Négatif (déficit) : reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers futurs

Documents à conserver

Document	Utilité
Attestation RE2020 ou DPE	Preuve d'éligibilité du bien
Acte notarié / titre de propriété	Base de calcul de l'amortissement
Bail signé + quittances	Preuve de location effective
Avis d'imposition locataire	Conformité des ressources
Relevés bancaires	Justification des loyers encaissés

Erreurs fréquentes à éviter

Opter pour le micro-foncier — incompatible avec le dispositif

Oublier de reporter le déficit des années précédentes en ligne dédiée

Confondre travaux déductibles et amortissement — les travaux courants sont déductibles au titre des charges (pas du régime d'amortissement)

Ne pas conserver les pièces justificatives du locataire

En cas de contrôle fiscal

L'administration peut contrôler votre déclaration pendant 3 ans (délai de prescription général). Conservez tous les documents au moins 10 ans après la fin de l'engagement.

Pour comprendre comment le déficit foncier s'articule avec l'amortissement, consultez notre article sur le déficit foncier et le bailleur privé. Notre outil de rentabilité intègre ces calculs fiscaux automatiquement.